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계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본을 한 번만 떼보고 안심하면 위험합니다. 전세 사기를 막으려면 등기부등본을 세 번 확인해야 합니다.
등기부등본은 세 번 봅니다
한 번이 아니라 세 번입니다. 시점마다 노리는 위험이 다르기 때문입니다.
- 계약 전 — 소유자가 맞는지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 확인
- 계약 당일 — 계약 직전에 새로 설정된 권리가 없는지 재확인
- 잔금 치르는 날 — 이게 핵심입니다. 계약일과 잔금일 사이에 집주인이 근저당을 새로 잡거나 가압류가 들어오는 사고가 실제로 발생합니다
잔금 당일 아침에 다시 떼보고, 깨끗하면 그때 돈을 보내세요.
안심전세앱으로 집주인을 확인하세요
국토교통부가 운영하는 안심전세앱에서는 집주인의 동의를 받아 이런 것들을 볼 수 있습니다.
- 국세·지방세 체납 여부
- 과거 보증금을 돌려주지 않은 이력
- 해당 주택의 시세와 보증 가입 가능 여부
집주인이 동의를 거부한다면 그 자체가 신호입니다. 떳떳하다면 거절할 이유가 없습니다.
집주인 동의 없이도 세금 체납을 볼 수 있나요?
있습니다. 미납국세 열람제도를 쓰면 됩니다.
2026년 기준으로 임차인은 집주인 동의 없이 관할 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 세금 체납은 보증금보다 먼저 배당받기 때문에, 체납액이 크면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 건집니다.
보증보험이 거절되는 집은 계약하지 마세요
가장 단순하고 강력한 기준입니다. HUG 전세보증금반환보증 가입이 거절되는 집은 계약하지 않는 것입니다.
보증기관은 그 집의 위험을 자체 기준으로 평가합니다. 전문 기관이 "이 집은 못 받아준다"고 판단했다면, 개인이 감당할 위험이 아닙니다.
전세가율 80% 넘으면 위험한가요?
위험합니다. 전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율입니다.
집값이 떨어지면 매매가보다 보증금이 커지는 역전세가 생기고, 경매로 넘어가도 보증금을 다 못 받습니다. 80% 이하를 기준선으로 잡고, 근저당이 이미 잡혀 있다면 근저당액까지 더해서 계산해야 합니다.
계산식은 이렇습니다.
(내 보증금 + 선순위 근저당액) ÷ 매매 시세 × 100
이 값이 80%를 넘으면 다시 생각해 보세요.
계약 후 반드시 할 일
- 전입신고 + 확정일자를 잔금일 당일에 받으세요. 하루만 늦어도 순위가 밀립니다
- 특약에 "잔금일까지 근저당 설정 금지" 를 넣으세요
- 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 집주인과 직접 통화하세요
- 보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 보내세요
정리
전세 사기는 등기부등본 세 번 확인, 안심전세앱으로 집주인 검증, 보증보험 가입 가능 여부, 전세가율 80% 이하 이 네 가지로 대부분 막을 수 있습니다. 특히 잔금 당일 등기부등본 재확인과 당일 전입신고는 빠뜨리지 마세요.